소상공인에게 임대료가 매출보다 무서운 이유

소상공인에게 임대료가 매출보다 무서운 이유

 

장사를 시작할 때 가장 먼저 보는 숫자는 대부분 매출입니다. 하루에 얼마를 팔 수 있을지, 한 달 매출이 어느 정도 나올지 계산하면서 수익을 예상합니다. 하지만 실제로 매장을 오래 운영하다 보면 생각이 조금 달라집니다.

 

매출보다 더 무서운 것은 매출이 떨어져도 그대로 나가는 돈입니다. 그중에서도 임대료는 소상공인에게 가장 대표적인 고정비입니다.

 

장사가 잘되는 달에는 임대료가 크게 부담되지 않을 수 있습니다. 하지만 비수기가 오고 매출이 줄어들기 시작하면 같은 임대료도 전혀 다른 무게로 느껴집니다. 그래서 소상공인에게 중요한 것은 단순히 많이 파는 것이 아니라, 매출이 줄어도 버틸 수 있는 구조를 만드는 것입니다.

 

장사가 안 돼도 임대료는 기다려주지 않는다

 

매장을 운영하다 보면 매출은 생각보다 일정하지 않습니다. 계절, 날씨, 방학, 시험기간, 주변 상권 변화, 경쟁 매장 등장 등 작은 변화에도 매출이 흔들릴 수 있습니다.

 

문제는 매출이 줄었다고 해서 임대료도 같이 줄어드는 것은 아니라는 점입니다.

예를 들어 월 매출이 1,000만 원일 때 150만 원의 임대료와 월 매출이 600만 원일 때 150만 원의 임대료는 같은 금액이지만 사업자에게 느껴지는 부담은 전혀 다릅니다.

 

여기에 관리비, 전기료, 카드수수료, 상품 매입비까지 더해지면 실제로 남는 돈은 더욱 줄어듭니다. 특히 매출이 떨어질수록 임대료와 같은 고정비의 비중은 급격히 커집니다.

 

무인매장 역시 마찬가지입니다. 인건비가 적게 들어간다는 장점은 있지만 임대료와 관리비가 없어지는 것은 아닙니다. 오히려 인건비가 적다는 이유만으로 높은 임대료를 감수하면 비수기에 수익 구조가 빠르게 나빠질 수 있습니다.

 

결국 소상공인에게 가장 무서운 것은 매출이 한번 떨어지는 것이 아닙니다. 매출은 내려가는데 고정비는 그대로 유지되는 상황이 반복되는 것입니다.

 

* 한 줄 정리 : 장사가 잘될 때보다 매출이 떨어졌을 때 임대료의 진짜 무게가 보입니다.

 

비싼 자리가 반드시 좋은 자리는 아니다

 

창업을 준비할 때 흔히 듣는 말이 있습니다.

“장사는 목이 중요하다.”

물론 유동인구가 많고 접근성이 좋은 곳은 고객을 확보하는 데 유리합니다. 하지만 좋은 상권에는 높은 임대료가 따라오는 경우가 많습니다.

 

여기서 소상공인이 반드시 따져봐야 할 것이 있습니다. 바로 높은 임대료만큼 실제 매출과 순이익이 늘어나는가입니다.

월 임대료가 100만 원 더 비싼 점포를 선택한다면 1년에 1,200만 원의 비용이 추가됩니다. 3년이면 3,600만 원입니다. 단순히 매출이 3,600만 원 더 나오는 것으로는 부족합니다. 상품 원가와 기타 비용을 제외하고도 그만큼의 추가 순이익이 만들어져야 합니다.

 

그래서 점포를 볼 때는 “이 자리에서 얼마나 잘될까?”라는 질문만 해서는 안 됩니다.

오히려 이렇게 물어보는 것이 현실적입니다.

 

“매출이 예상보다 30% 떨어져도 이 임대료를 감당할 수 있을까?”

이 질문에 자신 있게 답하기 어렵다면 임대료가 조금 더 낮은 점포나 작은 규모의 매장을 검토할 필요가 있습니다.

 

작은 매장은 임대료만 줄어드는 것이 아닙니다. 냉난방비, 관리비, 인테리어 비용, 시설 투자비까지 함께 줄일 수 있습니다. 공간을 효율적으로 활용하면 작은 매장이 오히려 운영하기 편한 경우도 많습니다.

 

소상공인에게 좋은 자리는 가장 비싼 자리가 아니라 오랫동안 버틸 수 있는 자리일 수 있습니다.

 

* 한 줄 정리  : 좋은 상권보다 중요한 것은 매출이 흔들려도 유지할 수 있는 임대료입니다.

 

( 점포를 계약하기 전에는 임대료 수준뿐 아니라 계약기간, 갱신요구권, 권리금 등 상가건물 임대차보호법에서 정한 임차인의 권리도 함께 확인할 필요가 있습니다.)

 

매출보다 먼저 계산해야 할 숫자가 있다

 

사업을 시작하면 자연스럽게 매출을 늘리는 방법에 관심을 갖게 됩니다. 상품을 바꾸고, 진열 위치를 조정하고, 새로운 서비스를 도입하고, 광고도 합니다.

 

하지만 매출을 올리는 것만큼 중요한 것이 있습니다.

바로 고정비를 통제하는 것입니다.

 

상품 발주량은 줄일 수 있고 광고비도 조절할 수 있습니다. 필요하다면 일부 운영비도 아낄 수 있습니다. 하지만 임대료는 계약이 끝나기 전까지 쉽게 줄이기 어렵습니다.

 

그래서 창업 전에 예상 매출만 계산하는 것은 위험합니다.

최소한 세 가지 숫자는 함께 보는 것이 좋습니다.

 

정상적인 예상 매출, ​비수기 예상 매출, 그리고 ​매출이 20~30% 줄었을 때의 손익입니다.

 

이 세 가지 상황에서도 임대료와 관리비를 무리 없이 감당할 수 있다면 상대적으로 안정적인 구조라고 볼 수 있습니다.

 

반대로 매출이 예상대로 나와야만 겨우 임대료를 감당할 수 있다면 좋은 상권이라도 위험할 수 있습니다.

 

소상공인의 장사는 한두 달의 매출로 결정되는 것이 아닙니다. 3년, 5년을 버틸 수 있어야 합니다. 매출이 좋은 달의 수익보다 매출이 나쁜 달에도 적자를 최소화할 수 있는 구조가 더 중요할 수 있습니다.

 

결국 소상공인에게 가장 위험한 점포는 단순히 임대료가 비싼 점포가 아닙니다.

매출이 계속 잘 나와야만 유지할 수 있는 점포가 가장 위험한 점포입니다.

 

장사를 오래 하려면 매출 목표보다 먼저 내가 감당할 수 있는 임대료의 한계부터 정해야 합니다.

 

 

* 한 줄 정리  : 많이 버는 구조보다 매출이 줄어도 살아남는 구조가 더 강합니다.