무인매장은 일반 매장과 달리 키오스크, 냉동고, 보안카메라, 출입통제장치 등을 장시간 가동한다. 계약 후 전기용량 부족이나 영업시간 제한이 확인되면 시설비를 투입하고도 영업하지 못할 수 있다. 따라서 임대료와 보증금만 협의할 것이 아니라 업종 허용 여부, 시설공사, 수선 책임, 원상복구 범위를 특약으로 구체화해야 한다.
* 무인매장 임대차계약 전에 확인해야 할 특약사항 7가지
- 업종 허용·24시간, 영업·전기용량
- 수선 책임, 간판,보안설비
- 관리비, 보증금 중도반환등
1. 무인매장 임대차계약 특약 <업종 허용·24시간 영업·전기용량>
첫 번째는 계약 목적과 허용 업종이다. 계약서에는 단순히 ‘상가’라고 적지 말고 ‘무인아이스크림점’, ‘무인편의점’, ‘무인스터디카페’처럼 실제 업종을 기재해야 한다. 건축물대장상 용도, 관리규약, 인근 점포와의 업종 제한 때문에 사업자등록이나 영업신고가 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금과 보증금을 반환한다는 조건도 필요하다.
두 번째는 24시간 영업과 출입 허용이다. 무인매장은 야간에도 고객이 출입하고 냉난방기와 냉동고가 계속 작동한다. 그런데 건물 출입문이 밤에 폐쇄되거나 관리단이 심야영업을 제한하면 매출에 직접적인 손실이 발생한다. ‘임대인은 임차인의 연중무휴 24시간 영업과 고객 출입에 동의한다’는 내용을 넣고, 관리규약에도 저촉되지 않는지 확인해야 한다.
세 번째는 전기용량과 증설공사 책임이다. 계약 전에 현재 계약전력과 분전반 상태를 점검하고 냉동고, 에어컨, 키오스크를 동시에 사용할 수 있는지 확인해야 한다. 전력 부족으로 증설이 필요할 경우 비용 부담자, 건물주의 공사 동의, 계약 종료 후 철거 여부를 특약으로 정한다. 전기증설 승인이 불가능하면 계약을 해제할 수 있다는 조항도 실무적으로 중요하다.
2. 무인매장 시설공사 특약<수선 책임·간판·보안설비>
네 번째는 건물 하자와 수선 책임이다. 누수, 결로, 배수관, 전기배선, 외벽, 공용설비처럼 건물 자체에서 발생한 하자는 임대인이 수리하고, 임차인이 설치한 내부시설의 고장은 임차인이 부담하도록 구분해야 한다. 민법상 임대인은 임차목적물을 인도하고 계약기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다. 다만 실제 분쟁에서는 하자의 원인과 수선 범위가 쟁점이 되므로 계약서에 구체적으로 적는 것이 안전하다.
다섯 번째는 인테리어·간판·CCTV 설치 동의다. 무인매장은 키오스크 고정, 벽체 타공, 인터넷선 설치, 실외기 배치, 간판 교체, CCTV 촬영구역 설정 등이 필요하다. 계약서에는 임대인이 해당 공사와 설비 설치에 동의한다는 내용을 넣고, 공용부 간판이나 외벽 사용료가 별도로 발생하는지도 확인해야 한다. 특히 CCTV가 공용복도나 외부를 촬영할 경우 촬영 범위를 조정하고 관리주체와 협의해야 한다.
공사기간 중 임대료도 중요하다. 시설공사와 전기증설에 일정 기간이 필요하다면 ‘잔금 지급일로부터 15일 또는 30일간 임대료를 면제한다’는 렌트프리 조항을 작성해야 한다. 구두로 합의하면 임대인이 변경됐을 때 인정받기 어려우므로 기간과 시작일을 날짜로 명시하는 것이 좋다.
3. 무인매장 원상복구 특약<관리비·중도해지·보증금 반환>
여섯 번째는 관리비와 추가비용의 범위다. 계약서에는 월 관리비뿐 아니라 전기료, 수도료, 냉난방비, 주차비, 쓰레기처리비, 간판사용료, 소방점검비를 누가 부담하는지 적어야 한다. 관리비가 정액인지 실제 사용량에 따른 것인지도 확인하고, 임대인 또는 관리인이 산출내역과 증빙자료를 제공하도록 정하는 것이 좋다. 무인매장은 전기 사용량이 많기 때문에 전기계량기가 다른 점포와 분리돼 있는지도 반드시 점검해야 한다.
일곱 번째는 원상복구·중도해지·보증금 반환 조건이다. ‘임차인은 원상복구한다’는 문장만 있으면 기존 시설까지 철거해야 하는지 분쟁이 생길 수 있다. 계약 전 촬영한 사진을 첨부하고, 철거 대상과 존치 가능한 시설을 구체적으로 적어야 한다. 통상적인 사용으로 발생한 노후와 건물 자체 하자는 원상복구 대상에서 제외한다는 문구도 필요하다.
또한 사업자등록, 영업신고, 전기증설 또는 건물주의 동의가 불가능한 경우 임차인이 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 해야 한다. 보증금은 점포 인도와 원상복구 확인 후 일정 기한 안에 반환한다는 내용도 명시한다. 상가 임차인은 일정한 요건 아래 계약갱신을 요구할 수 있지만, 3기분 차임 연체나 무단전대 등 법에서 정한 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있으므로 임대료 납부와 전대금지 조건도 함께 확인해야 한다.
계약서 특약은 많다고 좋은 것이 아니라 책임 주체, 비용 부담, 처리기한, 계약해제 조건이 명확해야 한다. 계약금 지급 전 등기부등본, 건축물대장, 관리규약, 전기용량과 체납 관리비를 확인하고, 합의 내용은 반드시 서면으로 남겨야 한다.
* 출처:국가법령정보센터, 「민법」 제623조 임대인의 사용·수익 상태 유지의무.